تفکیک املاک و مستغلات شهری چگونه انجام می‌شود؟

قوانین و مقررات مرتبط با حقوق اشخاص حقیقی و حقوقی در رابطه با املاک و اراضی شهری، از مهم‌ترین و پرکاربردترین قوانین کشور است. آگاهی شهروندان از حقوق و تکالیف قانونی خود در این زمینه مراجعات افراد به ادارات را به حداقل رسانده و امکان سوءاستفاده و کلاهبرداری را از بین می‌برد.

به گزارش خبرنگار ايمنا ، تقسیم اموال به واحدهای کوچک‌تر همواره مناقشه برانگیز است، بویژه اگر چند نفر در یک مال شریک باشند. هر اندازه ارزش ریالی اموال منقول یا غیرمنقول بالاتر و اثرگذاری آن در زندگی انسان‌ها بیشتر باشد، تقسیم آن نیز حساسیت بیشتری دارد. تقسیم املاک به واحدهای کوچک‌تر در اصطلاح حقوقی تفکیک نامیده می‌شود. عملیات تفکیک اراضی به ویژه در مناطق شهری که املاک از ارزش بیشتری برخوردار است، تابع مقررات و ضوابط خاصی است. قانونگذار در تعیین فرایند تفکیک اراضی قصد داشته حقوق اشخاص حقیقی، حقوقی و دولت حفظ و در عین حال متقاضی تفکیک نیز به خواسته خود برسد.

تقاضای تفکیک باید از طرف مالک یا ذی‌نفع صادر شود

محمدرضا فاتحی، کارشناس ارشد حقوق عمومی با بیان اینکه تقسیم اراضی به قطعات کوچک‌تر از مقتضیات زندگی شهری است، تصریح می‌کند: قیمت بالای زمین و مستغلات و هزینه زیاد تهویه، سرمایش و گرمایش واحدهای مسکونی بزرگ و سطح درآمد پایین سبب شده که از دهه‌های گذشته شهروندان تمایل بیشتری به خرید اراضی یا واحدهای مسکونی با مساحت کمتر داشته باشند.

او ادامه می‌دهد: یکی از موارد تفکیک، تقسیم اراضی مشاع بین خریداران یا وراث یا زمان صدور اسناد مالکیت است که در همه این موارد تفکیک به تقاضای مالک یا ذی‌نفع اعم از خریدار یا ورثه انجام می‌شود.

این حقوقدان خاطرنشان می‌کند: گاه تقاضای تفکیک اراضی برای تعیین حدود مالکیت مدیون از سوی بانک، مؤسسه مالی، طلبکار و در موارد مطالبه نفقه و مهریه از سوی زوجه به دادگاه تسلیم می‌شود.

فاتحی با بیان اینکه درخواست تفکیک ممکن است از طرف مالک، مالکان مشاعی یا قائم مقام قانونی آنان صادر شود، تاکید می‌کند: این افراد باید استعلام تفکیک به ضمیمه نقشه تفکیکی ملک را از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال و منتظر دریافت نتیجه استعلام دفترخانه که در قالب نامه‌ای با امضا و دستور رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل است، باشند.

او یادآور می‌شود: برای تفکیک اراضی شهری با مالک مفقودالاثر دستور قاضی دادگاه الزامی است، زیرا اینگونه موارد از امور حسبی محسوب می‌شود و باید منافع غایب مفقودالاثر در صورت رجوع یا ورثه قانونی او حفظ شود.

این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: پرونده تفکیکی در اداره ثبت اسناد و املاک به ضمیمه پرونده اصلی که از بایگانی خارج می‌شود، به نماینده اداره ثبت تحویل و پس از احراز صحت مالکیت مالک و ارتباط حقوقی قائم مقام با وی، به همراه نقشه ارائه شده بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها به شهرداری حوزه ثبتی ارسال می‌شود.

مهلت دو ماهه شهرداری در پاسخ به استعلام تفکیک

فاتحی با بیان اینکه گاه دریافت پاسخ استعلامات از دستگاه‌های اجرایی مدت زمان زیادی طول می‌کشد، تاکید می‌کند: این مسئله سبب می‌شود شهروندان سرخورده و نگران شوند و برخی نیز گمان می‌کنند که هیچ ضمانت اجرایی برای الزام دستگاه اجرایی به ارسال پاسخ استعلام در زمان مقرر وجود ندارد، در حالی که قانونگذار در بسیاری موارد طرق دیگری برای پیشبرد جریان پرونده‌ها و حتی امکان طرح شکایت علیه دستگاه اجرایی را پیش‌بینی کرده است.

او با بیان اینکه شهرداری مکلف است نظر خود را در خصوص تفکیک اراضی در قالب پاسخ به استعلام واحد ثبتی ارائه دهد، می‌گوید: در صورتی که شهرداری در مهلت دو ماه از تاریخ دریافت نامه استعلام اداره ثبت محل پاسخ مقتضی را ارائه نکند، اداره ثبت محل وقوع ملک در اجرای ماده ۱۵۴ قانون ثبت می‌تواند راسا مبادرت به تفکیک ملک کند، در این حالت اگر شهرداری حقوق معوقه‌ای دارد که وصول نشده باید مستقیماً به مالک مراجعه و مطالبه شود؛ اما اگر پاسخ شهرداری مبنی بر تأیید نقشه تفکیکی به اداره ثبت اسناد و املاک واصل شد، رئیس این اداره تاریخ مراجعه متقاضی را جهت بازدید از محل وقوع ملک مورد تفکیک مشخص و به نقشه بردار ارجاع می‌دهد.

این وکیل دادگستری با بیان اینکه نماینده اداره ثبت، نقشه بردار و مالک یا مالکان مشاعی یا نماینده قانونی آنان در وقت تعیین شده از محل وقوع ملک و مختصات آن بازدید می‌کنند، اظهار می‌کند: اگر قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک مشاع باشد و اختلاف معارض یا تجاوز حدود وجود نداشته باشد، نقشه‌بردار نقشه تفکیک ملک را که قبلاً توسط شهرداری تأیید شده، ترسیم و پس از تعیین قطعات تفکیکی مراتب به رئیس اداره ثبت اسناد و املاک حوزه ثبتی گزارش می‌کند.

ملک باید طِلق باشد

فاتحی یادآور می‌شود: ملک مورد درخواست تفکیک باید طِلق باشد، یعنی معارض حقیقی یا حقوقی نسبت به آن وجود نداشته باشد؛ برای مشخص شدن اینکه ملک طِلق هست یا نیست، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل صورتمجلس تفکیکی به ضمیمه نقشه ملک را به دفتر بازداشتی ارجاع می‌دهد تا در صورت نبود معارض یا بازداشتی، جواز تفکیک صادر شود.

وی با بیان اینکه صورتمجلس تفکیکی اثرات مهمی در وضعیت سهامی مالکان ملک مشاعی دارد و به سادگی قابل اصلاح نیست، تاکید می‌کند: پس از آنکه مالک کلیه حقوق مالی ملک را پرداخت کرد، صورتمجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌شود.



کد محتوا 18633

برچسب ها